Tilstandsrapporten

TILSTANDSRAPPORTEN

Kort fortalt om tilstandsrapporten:

Tilstandsrapporten giver sammen med et tilbud på ejerskifteforsikring sælger en 10-årigt ansvarsfrihed ved salg.

En tilstandsrapport må højst være 6 måneder gammel ved handelens indgåelse, for at sælger kan frigøres for ansvaret for eventuelle skader.

Huseftersynsordningen omfatter alle ejerboliger, dvs. almindelige enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, nedlagte landbrugsejendomme uden landbrugspligt og blandet bolig- og erhvervsejendomme (hvoraf erhvervsdelen ikke overskrider 50% af det samlede bygningsareal).

Ejerskifteforsikringen skal tegnes af køber, inden køber får rådighed over boligen.

Ejerskifteforsikringen tilbydes kun på grundlag af en tilstandsrapport.

Hvorfor skal du vælge en tilstandsrapport?

Til sælger:

Ved at fremlægge en gyldig tilstandsrapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring samt tilbud om at betale halvdelen af præmien kan sælger blive frigjort for det 10-årige mangelansvar.

Derfor er det en klar fordel for sælger at benytte sig af huseftersynsordningen. Det er frivilligt, om man ønsker at sælge under huseftersynsordningen, men ønsker sælger dette, skal der laves en tilstandsrapport og indhentes et forsikringstilbud.

Uanset om ejendommen sælges under huseftersynsordningen, hæfter sælger altid for ulovlige bygningsindretninger og ved afgivelse af urigtige oplysninger.

Til køber:

Modstykket til sælgers frigørelse af mangelansvaret er købers mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Det er frivilligt, om køber ønsker at gøre dette, men undladelse heraf kan medføre en økonomisk bet for køber, idet ejerskifteforsikringen dækker alle skjulte skader. Ejerskifteforsikringen dækker også forhold, der ikke er beskrevet i en tilstandsrapport eller er beskrevet klart forkert af den bygningssagkyndige.

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er en oversigt over synlige skader og risiko for skader på en ejendom. Rapporten er ikke en "varedeklaration" på ejendommen, eftersom hus-eftersynsordningen indeholder en række begrænsninger.

En tilstandsrapport indeholder:

Den bygningssagkyndiges beskrivelse af konstaterede skader samt risiko for skader.
Den beskikkede bygningssagkyndige gennemgår huset fra kælder til kvist og beskriver alle husets synlige og tilgængelige bygningsdele f.eks. kælder, yder- og indervægge, vinduer, døre, loft og tag. Man skal være opmærksom på, at gennemgangen i et vist omfang sker ved stikprøvekontrol, samt at visse bygningsdele konkret kan være undtaget fra besigtigelse (se s. 6 i din tilstandsrapport under punktet "bemærkninger").

Sælgers oplysninger om ejendommen.
Sælger giver sine oplysninger om ejendommens tilstand, – f.eks. vedr. ombygninger og udførte reparationer samt om der har været vand i kælderen, sætningsskader, utæt tag eller lignende. Sælgers oplysninger er en fast del af en tilstandsrapport og rapporten kan derfor ikke færdiggøres, hvis sælgeroplysningerne ikke foreligger i udfyldt og underskrevet stand.

Har du spørgsmål til oplysningsskemaet, er de bygningssagkyndige fra DANSK HUSSYN naturligvis altid behjælpelige med besvarelserne.

Hent Sælgeroplysningsskema for Tilstandsrapporten her.

Hvad skal en tilstandsrapport ikke indeholde?

En tilstandsrapport skal blandt andet ikke beskrive:

  • sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand/restlevetider
  • småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget
  • forhold udenfor bygningen
  • bygningernes indretning
  • arkitektoniske forhold
  • den håndværksmæssige udførelse, hvis udførelsen ikke har medført en skade/risiko for skade
  • funktionskontrol af ejendommens installationer (el og VVS) og løsøre
  • bygningens lovlighed, med mindre der er tale om synlige og åbenbare ulovligheder, hvis ulovligheden har medført skade eller medfører risiko for skade.

Man skal være opmærksom på, at gennemgangen af ejendommen bygger på en visuel besigtigelse. Det vil sige, at kun umiddelbart synlige forhold skal beskrives, idet den bygningssagkyndige ikke skal flytte inventar, demontere installationer eller i øvrigt lave destruktive indgreb.

I et vist omfang bygger gennemgangen på en stikprøvekontrol og visse bygningsdele (f. eks. tagrum eller skunkrum på grund af manglende adgang) kan konkret være undtaget fra besigtigelse (se side 6 i tilstandsrapport under punktet "bemærkninger").
KARAKTERSKALAEN
Den bygningssagkyndige angiver skaderne i en tilstandsrapport ud fra en karakterskala, der afspejler, hvor alvorlig en skade er. Skalaen er på seks karakterer, hvor en høj karakter ikke nødvendigvis afspejler en høj udgift ved udbedring af skaden.

Karakterskalaen er som følger:

IB: Der er ikke registreret noget på bygningsdelen.
K0: Kosmetiske forhold. Betyder ikke noget for bygningsdelens funktion.
K1: Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygnings funktion. Vurderes ikke at ville udvikle sig med tiden.
K2: Skader som vil medføre svigt i bygningsdelens funktion indenfor en overskuelig tid. Vil ikke medføre skader på andre bygningsdele.
K3: Skader som vil medføre at bygningsdelens funktion svigter indenfor en overskuelig tid. Der er risiko for, at svigt vil medføre skader på andre bygningsdele.
UN: Forhold, hvor konsekvensen ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgangen. Der kan være tale om en alvorlig skade – art, omfang og konsekvenser bør altid afklares.
Hvilke ejendomme er omfattet af Huseftersynsordningen?
Ejendomme omfattet af Huseftersynsordningen er fortrinsvist ejendomme anvendt til beboelse dvs. én- og flerfamiliehuse, ideelle anparter, ejerlejligheder, fritidshuse og nedlagte landbrugsejendomme.

Aktivt landbrug
Ejendomme med aktivt landbrug kan være omfattet af huseftersynsordningen, hvis landbrugspligten bortfalder i forbindelse med købet af ejendommen.

Ejendomme, der ikke er omfattet af huseftersynsordningen

Ejendomme, hvor der er overvejende erhverv, aktiv landbrugspligt, andelsboliger og kolonihavehuse, er således IKKE omfattet af ordningen og der kan ikke udarbejdes tilstandsrapport. I stedet kan vi udarbejde en besigtigelsesrapport, der giver et lige så grundigt overblik over en ejendoms tilstand, men som ikke fritager sælger for det 10-årige erstatningsansvar.
Ejendomme med særlige forhold
For ejerlejligheder, rækkehuse med status som ejerlejlighed og ideelle anparter gælder der særlige forhold i forbindelse med udarbejdelse af en tilstandsrapport.

Ved ejerlejligheder skal der udfærdiges 2 tilstandsrapporter – en på lejligheden (også kaldet ejerdelen) og en på fællesdelen (den øvrige del af ejendommen eksklusiv ejerlejligheden).

Ved rækkehuse med status som ejerlejlighed (rækkehuse udstykket fra moderejendom) skal der ligeledes udfærdiges 2 tilstandsrapporter i tilfælde, hvor der er en fællesforpligtelse (fælles vedligeholdelsesudgifter) på en eller flere bygningsdele. Sælger skal oplyse om dette og som oftest vil det fremgå af vedtægterne. Er der fællesvedligeholdelse udfærdiges således 2 rapporter – en for rækkehuset og en for de bygningsdele, der er fælles vedligeholdelse på.

Ved ideelle anparter skal begge anparter besigtiges. Sælger skal sørge for at den bygningssagkyndige får adgang ikke blot til sælgers anpart, men også til den anpart som ikke skal sælges. Der udfærdiges en samlet tilstandsrapport, hvor den bygningssagkyndige klart tilkendegiver i hvilken anpart en eventuel skade forefindes.
Hvor længe gælder en tilstandsrapport:
En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder og så længe tilstandsrapporten er gyldig, kan der handles ubegrænset på samme rapport. Rapporten kan fornyes efter udløb, dog kun én gang og kun hvis der er tale om samme sælger. Køber skal have modtaget en gyldig tilstandsrapport, inden der indgås en bindende købsaftale, men tilstandsrapporten behøver ikke at være gyldig på aftaletidspunktet.

Se også: www.boligejer.dk
www.femsek.dk